(brevi note su legge e diritto) – Se alla restituzione l’immobile locato è danneggiato il conduttore deve pagare, al locatore, ‘tutti’ i danni…

La circostanza del riscontro di danni alla restituzione dell’immobile locato.

La Cassazione civ. n. 6596 del 07-03-2019 ha precisato che: “è pacifico che <qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto -da parte di terzi- richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori> (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010, Rv. 613318 – 01; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011, Rv. 619263 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998, Rv. 516843 – 01)…E’ palese, pertanto (…), che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire ‘il corrispettivo convenuto’, nonché eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l’esistenza. Sempre al riguardo –inoltre non può tacersi che si ha ‘mancata disponibilità’ della cosa locata non solo (…) allorché, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come- ad esempio, nell’ipotesi in cui l’immobile presenti, alla riconsegna (e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell’art. 1591 c.c.) danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino. In merito, infine, non può non sottolinearsi come sul punto la giurisprudenza di questa Corte (…) sia fermissima da lustri nel ritenere che il locatore, in caso di anormale usura dell’immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio, Cass. 18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altresì, che questa seconda serie di danni va determinata in relazione all’epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l’ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento. Sempre in questo senso v., peraltro, già le remote Cass. 21 novembre 1968 n. 3786, nonché Cass. 10 novembre 1971 n. 3210). Resta solo da aggiungere, per maggior chiarezza, che il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno in re ipsa. Come si è detto nel p. precedente, infatti, il periodo di indisponibilità dell’immobile reso necessario dall’urgenza del restauro, è dalla giurisprudenza di questa Corte equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell’immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario ‘il corrispettivo convenuto’, ai sensi dell’art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore”,

per cui qualora, al momento della riconsegna, l’immobile locato presenti danni eccedenti il naturale degrado dovuto al normale uso dello stesso, il conduttore dovrà risarcire, al locatore, tali danni consistenti non solo nelle spese sostenute per le necessarie opere di ripristino, ma anche nel pagamento del canone -nell’ammontare in precedenza pattuito- per l’intero periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, non essendo nemmeno necessario, a tal riguardo, che il locatore dimostri di aver ricevuto -da parte di terzi- richieste per la locazione non soddisfatte a causa di detti lavori di ripristino.

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N.B. Stefano Ligorio è anche autore di un libro dal titolo: ‘IL RISARCIMENTO NEL PROCESSO CIVILE -errori da evitare, e rimedi esperibili– (Giuda Pratica alla luce del Codice Civile, del Codice di Procedura Civile, e della Giurisprudenza in materia)’.

Stefano Ligorio

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